Másképp főhet a bérbeadó és a bérlő feje

A bérbeadóknak mindig is fontos kérdés volt, hogy a bérleti szerződést milyen módon mondhatják fel, ha az adott bérlővel meg akarják szüntetni a jogviszonyt. Különösen érzékeny a kérdés, amikor a bérlő nem együttműködő, illetve megromlott a viszony. Az új Ptk. ebben a körben is tartalmaz új rendelkezéseket, lássuk, miként is célszerű eljárni.

2014. május 22. · Cikkek    

A lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban rögtön szembe tűnik, hogy az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:342. paragrafusa elhagyja a korábbi jogszabályban megtalálható utalást a speciális jogszabályra; ám ez nem jelenti azt, hogy a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. jogszabály, azaz a lakástörvény hatályát vesztette volna, vagy nem kellene alkalmazni (az új Ptk. általános jelleggel hagyja el ezeket az utalásokat a speciális jogszabályokra).

A szerződés felmondására okot adó bérlői magatartások a lakástörvény rendelkezései közül kikerültek, azokat a Ptk. bérletre, illetve lakásbérletre vonatkozó rendelkezései tartalmazzák, lényegében megegyező körben. A bérlet általános szabályai között, a 6:336. paragrafus (3) bekezdése említi a bérleti díj nemfizetését; azonban a korábbi szabályozáshoz képest ez kiegészül a bérlő által fizetendő költségek körére is, amivel kapcsolatosan a bérbeadó részére rendes felmondási jogot biztosít – szemben a korábbi, azonnali hatályú felmondási joggal. Az egyéb felmondási okok a Ptk. lakásbérletre vonatkozó rendelkezései között találhatóak, az együttélési szabályok megsértésére vonatkozóan, e körben a felmondást továbbra is a tudomásra jutástól számított 8 napon belül lehet közölni.

A követelésekkel kapcsolatosan megemlítendő változás, hogy a bérbeadót már nem a bérleti díj és járulékai, hanem a bérleti díj és a bérlőt terhelő költségek fedezésére illeti meg zálogjog a bérlőnek a bérlemény területén lévő vagontárgyaira vonatkozóan. Ez a lehetőség a korábbi szabályozásban csak a lakásbérlettel kapcsolatosan illette meg a bérbeadót, az új szabályozás azonban általánosságban, ingatlanbérletről szól.

A bérlet megszűnésével kapcsolatosan kiemelendő, hogy az új Ptk. – a korábbi szabályokkal ellentétesen – a határozott időre kötött bérleti szerződés esetén a kontraktusban meghatározott idő eltelte (vagy feltétel bekövetkezte) után nem szünteti meg a szerződést, hanem közvetlenül kimondja, hogy a megállapodás határozatlan időtartamúvá alakul át, ha a bérlő tovább használja a bérleményt, és az ellen a határozott idő elteltétől számított 15 napon belül a bérbeadó nem tiltakozik.

Újdonság, hogy az új Ptk. szabályozza a határozatlan idejű lakásbérleti szerződés felmondási idejét – a lakástörvény 26. paragrafusa (5) bekezdésének hatályon kívül helyezésével. A korábbi háromhavi felmondási idő nagyban lerövidül, ugyanis a hónap 15. napjáig közölt felmondással erre a következő hónap végére nyílik lehetőség.

A régi szabályozás nem szólt arról az esetről, amikor a felmondás nem a jogszabályi határidők betartásával történt; ezt a kérdést az új Ptk. rendezi, s a bérleti jogviszonyt a felmondás közlése utáni második hónap végére tekinti felmondottnak.

Érdekes kérdés, hogy a lakásbérlet szabályai mennyiben terjednek ki a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére, ugyanis a fent említettek szerint a Ptk. 6:342. paragrafusa elhagyja a két szerződéstípusra vonatkozó jogszabályok összekapcsolását. Ugyanakkor a lakástörvény 36. paragrafusának (1) bekezdése változatlanul hatályban van, miszerint a helyiségbérletre – a lakástörvény eltérő rendelkezéseinek hiányában – a lakásbérlet szabályai alkalmazandóak. Kérdés, hogy ez csak a lakástörvény vonatkozásában értelmezendő-e, vagy az új Ptk. szabályaira is kiterjedően?

Meglátásom szerint a lex specialis derogat legi generali jogelvéből következően a lakástörvény 36. paragrafusának (1) bekezdésében foglalt kitételt kiterjedően kell értelmezni, és az új Ptk. rendelkezéseit is ide kell érteni. Ennek a szabálynak egyik legfontosabb megnyilvánulása a helyiségbérleti szerződések felmondásának körében érhető tetten. Ennek oka, hogyha nem a lakásbérlet szabályai alkalmazandóak, akkor abban az esetben a dologbérletnek az időben differenciált felmondási szabályai lépnének életbe. Ezek pedig – a helyiségbérleti jogviszonyok jellegét tekintve –kifejezetten hátrányosak lehetnek mindkét félre. Azonban ez egy újabb kérdés, amit végérvényesen a jogalkalmazási gyakorlat fog eldönteni – remélhetőleg az életszerűség szem előtt tartásával.

Megjelent: Ügyvédvilág

 
 
 
PwD Consulting

A PwD Consulting Hungary Kft. komplex jogi, pénzügyi és vállalatstratégiai szolgáltatásokat kínál, amelyek szakmai tapasztalatunk és együttműködő partnereink révén hozzásegíthetik Önt és vállalkozását ahhoz, hogy a mai nehéz gazdasági környezetben is sikeres és nyereséges tevékenységet folytathasson.

Elérhetőségeink

Cím: 1136 Budapest, Hegedűs Gyula utca 16. II/2.
         (31-es kapucsengő)

Telefon: +36-70/366-11-91

Telefon: +36-70/636-38-83​

E-mail: info@pwdconsulting.hu​

Kövessen minket

Bitcoin

Ezt a honlapot a PwD Consulting Hungary Kft. (Fővárosi Törvényszék Cégbírósága Cg. 01-09-197867; adószám: 25068102-1-41) üzemelteti. A honlapon közzétett információk kizárólag általános tájékoztatásra szolgálnak, amelyek semmilyen esetben sem minősülnek konkrét tanácsadásnak, vagy ajánlatnak.
PwD Consulting © 2010-2018